- С 8 сентября 2024 года единственное ипотечное жильё можно сохранить при банкротстве, но только если воспользоваться одним из двух механизмов закона.
- Первый способ — отдельное мировое соглашение с банком: вы платите ипотеку дальше, квартиру не продают; согласие управляющего и других кредиторов не нужно.
- Второй способ — третье лицо полностью гасит ипотеку в деле; эти деньги считаются беспроцентным займом, вернуть его потребуют не раньше чем через 3 года.
- Оба способа работают не раньше чем через 2 месяца после публикации о начале процедуры и только для единственного, не роскошного жилья.
Сохранить единственную ипотечную квартиру при банкротстве можно: с 8 сентября 2024 года закон даёт для этого два способа. Первый — отдельное мировое соглашение с банком по статье 213.10-1 закона о банкротстве: вы продолжаете платить ипотеку, а квартиру не включают в продажу; согласие управляющего и других кредиторов не требуется. Второй — родственник или другой человек полностью гасит долг перед банком в деле, и квартира выходит из залога. Оба способа доступны не раньше чем через 2 месяца после публикации о признании заявления обоснованным и только для жилья, которое единственное и не избыточное. Если ни одного не использовать, банк вправе продать квартиру на торгах, даже когда вы платили без просрочек.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве
Сначала общее правило. Единственное жильё при банкротстве не продают: это защита из статьи 446 Гражданского процессуального кодекса и статьи 213.25 закона о банкротстве. Но у неё есть исключение — жильё в залоге. Если квартира куплена в ипотеку, она обеспечивает долг перед банком, и банк вправе получить деньги от её продажи. Так было до осени 2024 года, и именно поэтому люди с ипотекой боялись банкротства больше всех.
8 сентября 2024 года вступил в силу закон № 298-ФЗ. Он добавил в закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ два способа сохранить единственное ипотечное жильё внутри дела о банкротстве:
- Отдельное мировое соглашение с банком (статья 213.10-1). Вы и банк договариваетесь, что ипотеку вы продолжаете платить, а квартиру не продают. Остальные долги идут через процедуру как обычно.
- Погашение ипотеки третьим лицом (пункт 5 статьи 213.10). Родственник или другой человек с вашего согласия полностью гасит долг перед банком, и квартира выходит из залога.
Если ни один из способов не сработал, действует старое правило: финансовый управляющий выставляет квартиру на торги. Банк получает деньги от продажи в первую очередь. Если после расчётов с ним и другими кредиторами что-то останется, это вернут вам. Другое жильё взамен ипотечного не дают.
Финансовый управляющий — специалист, которого назначает арбитражный суд. Он ведёт процедуру, собирает список требований кредиторов (реестр), ищет имущество и продаёт то, что закон не защищает.
Если ипотечная квартира не единственная
Оба механизма закона работают только для единственного жилья. Если у вас есть вторая квартира, дом или доля, пригодная для жизни, ипотечная квартира под защиту не попадает, и её обычно продают. Сохранить её можно только вне банкротства: продолжать платить или договориться с банком о новом графике.
Важная деталь: закон не делает ипотечную квартиру неприкосновенной автоматически. Он даёт инструмент, которым нужно воспользоваться. Человек, который просто подал на банкротство и ничего не сделал с ипотекой, обычно теряет квартиру, даже если платил банку без единой просрочки.
Что вообще меняется в жизни после процедуры — работа, поездки, новые кредиты — разобрано в статье о последствиях банкротства. Здесь только ипотека.
Условия сохранения ипотечного жилья при банкротстве
Оба способа работают только при наборе условий. Проверьте их до того, как подавать заявление в суд, а не после.
| Условие | Что это значит на практике | Что проверить |
|---|---|---|
| Жильё единственное | У вас и у членов семьи, которые живут с вами, нет другого помещения, пригодного для постоянного проживания | Выписку из ЕГРН на себя: нет ли долей в других квартирах и домах, в том числе полученных по наследству |
| Жильё не роскошное | Суд не утвердит соглашение, если защита единственного жилья к этой квартире неприменима — например, она явно больше разумной потребности семьи | Площадь и рыночную цену в сравнении с обычным жильём в вашем городе |
| Согласие банка | Для мирового соглашения нужна подпись залогового кредитора. Если квартира заложена дважды, — всех залоговых кредиторов | Кто держит залог: иногда кредит продан другому банку или передан в ДОМ.РФ |
| План по просрочке | Если просрочка есть, в соглашении должны быть порядок и сроки её погашения | Точную сумму просрочки, пеней и штрафов на дату подачи |
| Расчёт с первой и второй очередью | Если есть долги по алиментам, возмещению вреда здоровью, моральному вреду или зарплате работникам, а другого имущества на них не хватает, нужно внести на специальный счёт до 10% оценочной стоимости квартиры | Есть ли у вас такие долги. У большинства людей с обычными кредитами их нет |
| Срок | Соглашение можно заключить на любой стадии дела, но не раньше, чем пройдут два месяца с публикации о том, что суд признал заявление о банкротстве обоснованным | Дату публикации на Федресурсе |
Чего закон не требует. Согласие финансового управляющего не нужно: его возражения не повод отказать в утверждении. Согласие других кредиторов — банков по потребительским кредитам, МФО, налоговой — тоже не нужно. Соглашение касается только вас и ипотечного банка.
Почему два месяца
За это время все кредиторы успевают заявить свои требования в деле. Суд и управляющий видят полную картину долгов и могут проверить, не страдают ли от соглашения кредиторы первой и второй очереди. Поэтому раньше этого срока соглашение не утверждают, но готовить его можно и нужно с первого дня.
Мировое соглашение с банком по ипотеке: как договориться по шагам
Отдельное мировое соглашение — основной способ сохранить квартиру. Суть простая: вы обещаете платить ипотеку по договору или по новому графику, банк обещает не требовать продажи квартиры. Арбитражный суд утверждает договорённость, и с этого дня квартира и участок под ней не входят в конкурсную массу — имущество, которое продают для расчёта с кредиторами.
Ипотека при этом не прекращается. Вы платите банку на первоначальных условиях: с процентами по договору, без льгот, которые процедура даёт по другим долгам. Требование банка выбывает из реестра, а остальные долги проходят процедуру без него.
Шаг 1. Посчитайте, потянете ли вы платёж
Банк соглашается, когда видит, что деньги будут приходить. Поэтому начните с бюджета на ближайшие годы, а не с заявления в суд. Учтите, что во время процедуры реализации имущества вам оставляют прожиточный минимум на себя и иждивенцев, остальной доход идёт кредиторам. Платить ипотеку из этой суммы почти невозможно. Обычно платёж берёт на себя супруг, родители или взрослые дети, или вы платите с дохода, который остаётся после процедуры.
- Ипотечный платёж — 24 000 ₽, остаток долга — 2 300 000 ₽, квартира стоит около 4 000 000 ₽.
- Другие долги: две кредитные карты и потребкредит, всего 1 100 000 ₽, платежи по ним — 46 000 ₽ в месяц.
- Доход семьи — 85 000 ₽: ваша зарплата 50 000 ₽ и зарплата супруга 35 000 ₽.
- Сейчас на долги уходит 70 000 ₽ из 85 000 ₽. После банкротства платёж 46 000 ₽ исчезает, а ипотеку 24 000 ₽ платит супруг со своей зарплаты и вашей помощью после процедуры.
Цифры условные, но логика именно такая: банку важен один вопрос — кто, с какого дохода и с какого числа будет вносить платёж.
Шаг 2. Не допускайте просрочки по ипотеке
Если вы ещё платите банку без задержек, продолжайте, даже когда остальные кредиты уже в просрочке. Это главный довод в переговорах. Если просрочка уже есть, посчитайте её точно и решите, кто и когда её погасит: без этого пункта суд соглашение не утвердит.
Шаг 3. Напишите в банк до подачи заявления
Обратитесь в отдел по работе с проблемной задолженностью или в ипотечный отдел. Напишите письменно: что вы собираетесь подать на банкротство из-за других долгов, что хотите сохранить единственное жильё по статье 213.10-1 и готовы платить ипотеку. Приложите справку о доходах, свои и того, кто будет помогать с платежом. Попросите банк ответить, на каких условиях он готов подписать соглашение.
Шаг 4. Подайте заявление о банкротстве и дождитесь двух месяцев
Заявление подаётся в арбитражный суд по месту регистрации. После того как суд признает его обоснованным, сведения публикуются на Федресурсе. С этой даты считайте два месяца. Всё это время платите ипотеку по графику, даже если управляющий ещё не согласовал, с какого счёта.
Шаг 5. Подпишите соглашение и передайте его в суд
В соглашении обычно указывают:
- остаток долга и график платежей — прежний или новый;
- кто платит: вы, третье лицо или вы вместе;
- порядок и сроки погашения просрочки, если она есть;
- что будет, если график нарушат.
Подписанное соглашение вы или банк подаёте в суд с заявлением об утверждении. Суд проверяет условия и выносит определение. Ход дела видно в картотеке арбитражных дел по номеру дела или вашей фамилии.
Если не получилось
- Банк не отвечает или отказывает без объяснений. Попросите письменный ответ с причиной. Закон не обязывает банк соглашаться, но отказ без экономической причины, когда вы платите исправно, — повод обсуждать ситуацию в суде и предлагать погашение третьим лицом.
- Банк отказывает из-за просрочки или низкого дохода. Погасите просрочку полностью и найдите созаёмщика или поручителя по платежу: супруга, родителей. Затем обратитесь повторно с новыми цифрами.
- Суд не утвердил соглашение. Причины обычно две: в нём нет порядка погашения просрочки или жильё признали не единственным или избыточным. Первую можно исправить и подать соглашение заново. При второй остаётся вариант с погашением долга третьим лицом или отказ от банкротства в пользу реструктуризации.
- Квартиру уже выставили на торги. Соглашение можно заключить на любой стадии, пока квартира не продана. Действуйте сразу: подайте соглашение в суд и попросите приостановить торги до его рассмотрения.
Погашение ипотеки третьим лицом: когда помогают родственники
Второй способ подходит, если остаток ипотеки небольшой, а у близких есть деньги. С вашего согласия третье лицо полностью гасит долг перед ипотечным банком прямо в деле о банкротстве. Согласие банка здесь не нужно: он получает всю сумму сразу.
После погашения требование банка исключают из реестра, ипотека снимается, а квартира и участок под ней не продаются в процедуре. Деньги, которые заплатил родственник, закон считает беспроцентным займом вам. Потребовать их назад он может не раньше чем через три года после завершения процедуры или прекращения дела.
- Остаток ипотеки — 700 000 ₽, квартира стоит около 3 000 000 ₽, других долгов — 1 200 000 ₽.
- Если ничего не делать, квартиру продадут на торгах. Банк заберёт 700 000 ₽, затем заплатят расходы процедуры и другим кредиторам. Семье вернут только остаток, а жильё придётся искать заново.
- Если брат должника внесёт 700 000 ₽ в деле, квартира останется у семьи. Через три года после завершения процедуры он вправе потребовать эти деньги назад, но может и не требовать или договориться о рассрочке.
Цифры условные. Смысл в том, что чем меньше остаток ипотеки, тем выгоднее этот способ для всей семьи.
Порядок
- Узнайте в банке точную сумму полного погашения на конкретную дату.
- Дождитесь двух месяцев с публикации о признании заявления обоснованным.
- Третье лицо подаёт в арбитражный суд заявление о намерении погасить требование банка. К нему прикладывают ваше письменное согласие.
- Суд выносит определение и указывает реквизиты и срок оплаты.
- Третье лицо перечисляет деньги, а суд исключает требование банка из реестра.
Деньги должны быть законного происхождения, их передачу лучше оформить переводом со счёта родственника, а не наличными через вас. Иначе управляющий спросит, откуда у банкрота появились миллионы, и потребует направить их всем кредиторам.
Если не получилось
- Суд отказал из-за долгов первой и второй очереди. Проверьте, хватает ли другого имущества на алименты или возмещение вреда. Если нет, придётся внести на специальный счёт до 10% оценочной стоимости квартиры.
- Денег хватает только на часть долга. Частичное погашение по этой норме не работает. Соедините способы: родственник гасит просрочку и часть долга, а на остаток вы заключаете мировое соглашение с банком.
- Жильё не признали единственным. Если у вас есть доля в другой квартире, разберитесь с ней до подачи заявления, но не дарите её родственникам: сделки за последние три года управляющий проверяет и может оспорить.
Реструктуризация долгов, если есть ипотека
Банкротство с продажей имущества — не единственный путь. Если у вас стабильный доход, посмотрите на реструктуризацию долгов через суд. Это первая процедура в деле о банкротстве: суд утверждает единый план погашения всех долгов на срок до пяти лет. Неустойки и проценты по договорам перестают начисляться, имущество остаётся у вас.
Для ипотеки у реструктуризации есть плюс: квартира не продаётся, пока вы выполняете план. Минус — дохода должно хватать и на платёж по плану, и на жизнь. Если суд утверждает план без согласия кредиторов, залоговые требования в нём должны погашаться полностью. Как считается платёж и кому процедура доступна, подробно разобрано в статье о реструктуризации долгов через суд. Сравнение двух процедур на конкретных ситуациях — в статье «Банкротство или реструктуризация».
- Доход позволяет платить ипотеку и часть остальных долгов → реструктуризация.
- Дохода хватает только на ипотеку, а остальные долги неподъёмны → банкротство с отдельным мировым соглашением.
- Своего дохода почти нет, но близкие готовы закрыть остаток ипотеки → банкротство с погашением третьим лицом.
- Платить ипотеку некому → квартиру, скорее всего, продадут. Банкротство всё равно может быть выходом, но рассчитывайте на переезд.
Если не получилось
Если план не утвердили или вы перестали по нему платить, суд по ходатайству кредитора или управляющего переходит к реализации имущества. На этом этапе ещё можно заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным банком, поэтому не прекращайте платить ему, даже если план развалился.
Когда банк соглашается сохранить квартиру, а когда нет
Для банка мировое соглашение — выбор между двумя сценариями. Первый: продать квартиру на торгах, потерять месяцы, заплатить за оценку и торги, получить, возможно, меньше остатка долга. Второй: получать платежи дальше, как раньше. Банк выберет второй, если поверит, что платежи будут.
| Банку легче согласиться | Банку проще отказать |
|---|---|
| Ипотека платится без просрочек или просрочка небольшая и закрыта | Просрочка три месяца и больше, платежей давно нет |
| Есть подтверждённый доход, ваш или того, кто платит | Доход неофициальный или его нет совсем |
| Остаток долга заметно меньше цены квартиры | Квартира подешевела, и её цена близка к остатку долга |
| Вы обратились заранее и предложили конкретный график | Банк узнал о банкротстве из публикации на Федресурсе |
| Кредит застрахован, квартира в хорошем состоянии | Страховка не продлевалась, в квартире перепланировка без согласования |
Звучит странно, но если квартира стоит намного больше остатка долга, банку выгодно и продать её: он точно вернёт всё. Тогда ваш главный аргумент — что платежи по графику он получит без торгов и без судебных расходов. Покажите доход и докажите, что следующий платёж придёт вовремя.
Если не получилось
Если банк твёрдо отказал, у вас остаются три хода. Первый — погашение долга третьим лицом, для него согласие банка не нужно. Второй — реструктуризация, если доход позволяет. Третий — отложить банкротство: договориться с банком об ипотечных каникулах или реструктуризации кредита, а по другим долгам искать другой выход. Что можно сделать без суда, разобрано в статье о том, можно ли списать долги без банкротства.
Какие документы подготовить, чтобы сохранить ипотечное жильё
Банк и суд смотрят на одно и то же: единственное ли жильё, кто платит и хватит ли денег. Соберите документы до подачи заявления о банкротстве, чтобы на переговоры с банком прийти с цифрами, а не с обещаниями.
- Кредитный договор, договор ипотеки или закладная, график платежей. Если документов нет на руках, запросите копии в банке.
- Справка банка об остатке долга и просрочке на текущую дату: основной долг, проценты, неустойки отдельно.
- Выписки из ЕГРН на вас и членов семьи, которые живут в квартире: они подтверждают, что другого жилья нет. Заказать выписку можно через Госуслуги или МФЦ.
- Справки о доходах за последние 6–12 месяцев: ваши и того, кто будет вносить платёж.
- Подтверждение платежей по ипотеке — выписка по счёту за последний год. Она показывает банку и суду, что вы платите аккуратно.
- Письменное согласие третьего лица вносить платежи или погасить долг, если помогает родственник, и выписка о наличии у него денег.
- Оценка квартиры или хотя бы распечатки объявлений о продаже похожих квартир. Понадобятся, чтобы понять, не сочтут ли жильё избыточным и каков запас между ценой и долгом.
Если не получилось
Банк затягивает выдачу справки или договора — подайте письменный запрос через отделение или личный кабинет и сохраните отметку о дате. По закону о потребительском кредите банк по запросу заёмщика обязан сообщить размер текущей задолженности. Если в ЕГРН нашлась доля, о которой вы не знали, например по наследству, выясните, пригодна ли она для жизни: от ответа зависит, признают ли ипотечную квартиру единственной.
Ошибки, из-за которых теряют ипотечную квартиру
- Перестать платить ипотеку вместе с остальными кредитами. Самая частая ошибка. Просрочка по ипотеке превращает разговор с банком в спор, а главный довод — «я плачу исправно» — пропадает.
- Подать на банкротство и ждать, что квартиру защитит закон сам. Не защитит. Нужно либо соглашение с банком, либо погашение третьим лицом. Без них ипотечная квартира входит в конкурсную массу.
- Переоформить квартиру или долю на родственников перед процедурой. Дарение и продажа близким за последние три года — первое, что проверяет управляющий. Сделку оспорят, а суд может отказать в освобождении от долгов.
- Скрыть ипотеку или доход супруга. Управляющий запрашивает сведения в банках и Росреестре. Скрытое всё равно найдут, а доверия к вам у суда и банка не будет.
- Начать переговоры, когда квартира уже на торгах. Шанс остаётся, но времени мало. Банк в этот момент уже потратил деньги на оценку и меньше настроен договариваться.
- Не учесть созаёмщика. Если супруг — созаёмщик по ипотеке, его обязательство остаётся. Банкротство одного из супругов не снимает долг со второго, и банк может требовать платежи с него.
Если квартира куплена в браке, она обычно общая. При продаже в банкротстве супруг получает свою долю из денег, которые останутся после расчёта с банком. Поэтому сохранить квартиру важно для всей семьи, и платить по соглашению часто берётся именно супруг.
Три условные ситуации: где квартиру удаётся сохранить
Все примеры условные, цифры округлены.
Мужчина 41 года, зарплата 62 000 ₽. Ипотека: остаток 1 900 000 ₽, платёж 21 000 ₽, просрочек нет. Других долгов — 1 400 000 ₽ по картам и кредитам после закрытия своего бизнеса. Он написал в банк до подачи заявления, жена согласилась вносить ипотечный платёж со своей зарплаты. Через два месяца после публикации стороны подписали отдельное мировое соглашение на прежних условиях, суд его утвердил. Остальные долги прошли через процедуру реализации.
Женщина 35 лет, двое детей, доход нестабильный. Остаток ипотеки — 640 000 ₽, просрочка четыре месяца, банк от соглашения отказался. Другие долги — 900 000 ₽. Родители продали дачу и с её согласия погасили долг перед банком в деле о банкротстве. Квартира вышла из залога, требование банка исключили из реестра. Потребовать деньги назад родители вправе не раньше чем через три года после завершения процедуры.
Мужчина 52 лет, работы нет, ипотеку не платит восемь месяцев. Остаток долга 3 200 000 ₽, квартира стоит около 3 500 000 ₽. Помочь некому, банк соглашаться не готов. Здесь честный ответ такой: квартиру, скорее всего, продадут. Решать нужно другое — успеть договориться с банком о продаже квартиры самостоятельно до суда, чтобы получить цену выше, чем на торгах, и затем решать вопрос с остатком долгов.
Посмотреть все законные пути и выбрать подходящий под ваш долг и доход можно в статье о четырёх законных выходах из долгов.
Частые вопросы
Заберут ли ипотечную квартиру при банкротстве?
По общему правилу да: квартира в залоге у банка, и он вправе получить деньги от её продажи. Сохранить её можно, если заключить с банком отдельное мировое соглашение или если третье лицо полностью погасит ипотеку в деле о банкротстве. Без этих шагов квартиру выставят на торги.
Можно ли подать на банкротство и продолжать платить ипотеку?
Да, и это лучшая стратегия, если вы хотите сохранить жильё. Платежи без просрочек — главный довод для банка подписать мировое соглашение. Учтите, что во время процедуры за вами остаётся прожиточный минимум, поэтому платёж часто берёт на себя супруг или родственник.
Нужно ли согласие финансового управляющего и других кредиторов?
Нет. По статье 213.10-1 закона о банкротстве решение о мировом соглашении принимаете вы и ипотечный банк. Возражения управляющего не основание для отказа в утверждении, согласие других кредиторов не требуется.
Что делать, если банк отказывается от мирового соглашения?
Попросите письменный ответ с причиной и устраните её: погасите просрочку, подтвердите доход, привлеките того, кто будет платить. Если банк всё равно против, остаётся погашение долга третьим лицом, для которого согласие банка не нужно, или реструктуризация долгов, если доход позволяет.
Когда можно заключить соглашение с банком по ипотеке?
На любой стадии дела о банкротстве, но не раньше чем через два месяца после публикации на Федресурсе о признании заявления обоснованным. Готовить соглашение и договариваться с банком лучше заранее, ещё до подачи заявления.
Что будет, если нарушить график по мировому соглашению?
Соглашение можно расторгнуть. Тогда требование банка восстанавливается в реестре в непогашенной части, и банк вправе обратить взыскание на квартиру в деле о банкротстве или вне его по правилам об ипотеке.
Что будет с квартирой, если муж или жена — созаёмщик?
Банкротство одного супруга не снимает обязательство со второго: банк вправе требовать платежи с созаёмщика. Квартира, купленная в браке, обычно общая, и при продаже супруг получает свою долю из денег, оставшихся после расчёта с банком. Поэтому платить по соглашению часто берётся именно созаёмщик.
Об авторе
Я занимаюсь долгами граждан с 2019 года: банкротство, реструктуризация, внесудебная процедура через МФЦ и восстановление кредитной истории после неё. За это время наша компания завершила больше 2 500 дел. Принимаем в Уфе, Октябрьском и Элисте, а онлайн работаем по всей России. В блоге пишу о том, о чём каждый день спрашивают на консультациях, — простым языком и со ссылками на закон.
Подробнее об услуге: Банкротство физических лиц →
